상속부동산 장기보유특별공제

상속부동산 장기보유특별공제

상속받은 부동산의 경우 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제나 세법상 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 규정을 적용하는 데에 있어서 보유기간을 언제부터로 볼 것인지는 매우 중요한 문제입니다. 상속일로부터 계산하는 것인지 피상속인의 보유기간이 포함되는지 여부가 논란이 될 수 있는데요, 관련 해석 사례가 있어서 소개를 해드립니다.

[문서번호] 사전-2018-법령해석재산-0832, 2019.05.08

[사실관계]

⊙ 甲은 1995년 다가구주택(총 7실)을 신축하여 1실은 직접 거주하고, 나머지(6실)는 세무서에 임대사업자 등록 후 임대를 개시함

 

⊙ 乙은 甲으로부터 2014.3월 해당 다가구주택을 상속받은 후 본인 명의로 임대사업자 등록을 변경하였으나, 구청에는 본인이 거주*하는 주택이므로 임대주택 등록을 못하였으며, 2018.11.20. 13억원에 매도함

(* 다가구주택 전체 7실 중에서 1실에 직접 거주하고, 나머지 6실은 임대함)

 

[질의내용]

⊙ 10년 이상 임대한 다가구주택(전체 7실 중 6실 임대)을 상속받은 후 해당 주택에 상속인 본인이 거주(1실)하면서, 나머지(6실)는 임대하다 양도하는 경우로서, 장기보유특별공제 및 「조세특례제한법」 제97조의 감면규정을 적용할 때 피상속인의 보유기간 또는 임대기간을 합산할 수 있는지 여부

 

[회신]

사전 답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우 상속받은 임대주택의 장기보유특별공제액은 상속인의 보유기간에 의해 계산하며, 「조세특례제한법」 제97조에 따른 임대기간을 계산할 때에는 같은 법 시행령 제97조제5항제3호에 따라 피상속인 임대기간을 상속인 임대기간에 합산하는 것임

 

[관련 법령]

⊙ 소득세법 제98조 [양도 또는 취득의 시기]

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

 

⊙ 소득세법 시행령 제162조 [양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

소득세법 제95조에서 정하고 있는 장기보유특별공제는 자산의 보유기간에 따라 공제율을 적용하는데, 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일로부터 양도일까지로 합니다. 상속이나 증여로 인하여 취득하는 자산에 대하여는 상속이 개시된 날이나 증여를 받은 날이 취득일이 되기 때문에 장기보유 특별공제는 상속을 받은 사람이 보유한 기간에 대해서 적용이 되는 것입니다.

⊙ 조세특례제한법 시행령 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면] 

(2018.10.23. 대통령령 제29241호로 개정)

① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.

③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. 삭제 <2006.6.12>

5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

2. 삭제 <2001.12.31>

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

3의2. 삭제 <2001.12.31>

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥ 법 제97조제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.

 

한편, 조특법 시행령 제97조에서는 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면시 피상속인이 주택 임대한 기간을 상속인의 주택임대기간에 합산하도록 규정하고 있어 상속 이전에 주택을 임대한 기간도 인정을 받을 수 있습니다.